VLOGA UPRAVNIKA IN ANALIZA POROČANJA UPRAVNIKA ETAŽNIM LASTNIKOM S PODROČJA UPRAVLJANJA

Področje upravljanja nepremičnin je na slovenskem področju že od prejšnjega stanovanjskega zakona iz leta 1991 zelo zanimivo in izjemno pomembno področje. Proces lastninjenja in privatizacije stanovanj in stanovanjskih stavb je prinesel tudi potrebo po vedno več upravnikih.

Sprejem novega Stanovanjskega zakona leta 2003 pa je prinesel na stanovanjskem področju mnogo novosti in sistemskih rešitev. Zakon določa, da morajo etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki ima več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov imenovati upravnika. S to določbo zakona je porast na področju izbire upravnika s strani etažnih lastnikov močno narasla, saj jih zakon zavezuje, da si morajo izbrati upravnika.

Stanovanjski zakon pa je poleg povečanega števila objektov v upravljanje prinesel tudi mnogo novosti in zakonskih določb na področju poročanja etažnim lastnikom. Postavljeni so bili roki za poročanje, določena je bila vsebina in oblika Poročila o upravnikovem delu in predvidene so tudi sankcije v primeru neupoštevanja zakonskih določb.

Upravljanje je postalo kompleksna dejavnost, s katero se ne more ukvarjati kdorkoli. Vse spremembe, ki jih je prinesel novi Stanovanjski zakon, so občutno povečale obseg dela upravnikov in razširila tudi njegova pooblastila. Interes etažnih lastnikov, tudi ni več samo posedovanje lastnine, temveč zahtevajo od upravnika gospodarno upravljanje z njimi in vodenje sprotnih in kvalitetnih evidenc za potrebe poročanja.

Zaposlena sem v podjetju, ki se ukvarja s upravljanjem večstanovanjskih objektov.  Vsakodnevno se srečujemo z obvladovanjem velikega števila podatkov, ki so potrebni za oblikovanje zahtevanih poročil, tako s strani zakonskih določb, kot s strani etažnih lastnikov.

V diplomski nalogi želimo predstaviti pomen in vsebino upravljanja, še posebej pa se želimo osredotočiti na poročanje, informacijski sistem in posredovanje informacij upravnika etažnim lastnikom. Analiza posredovanja informacij bo temeljila na rezultatih opravljene ankete.

Upravljanje večstanovanjskih stavb obsega tako široko področje, da je težko oceniti in prikazati vso aktualno problematiko, ki se je pojavila po uveljavitvi nove zakonodaje s tega področja. Pri pisanju  diplomske naloge smo se osredotočili na vlogo upravnika in na področje oblikovanja in posredovanja informacij etažnim lastnikom. Opredelili smo upravljanje kot dejavnost, predstavili obveznosti in dolžnosti upravnika, kot tudi obveznosti in dolžnosti etažnih lastnikov pri upravljanju njihove lastnine. Upravnik je pri opravljanju del vezan na odločitve, ki jih sprejemajo lastniki, prav tako pa je vezan na vsa določila, ki mu jih nalaga zakon.

Posredovanje informacij je področje, ki od upravnika zahteva nenehno prilagajanje in spreminjanje, tako na področju načina dela, kot na področju informacijskih sistemov. Vse večja zahteva po informiranosti in obvladovanje velikega števila podatkov za izdelavo vseh zahtevanih poročil za potrebe poročanja etažnim lastnikom, nas je pripeljala do namena, raziskati področje poročanja etažnim lastnikom. Zakon določa vsebino, obliko in roke za predložitev Poročila o upravnikovem delu.

Upravniki poskušamo svoje delo na področju posredovanja informacij prilagoditi zahtevam zakona, prav tako pa se prilagodimo potrebam etažnih lastnikov. Koliko nam to uspeva, so pokazali rezultati ankete. Rezultati so slika tega, kako težko je uskladiti zakonske zahteve s tem, kar si želijo v našem primeru etažni lastniki.

Namen diplomske naloge je potrditev trditve, da je poleg poslov rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, odločujočega pomena za upravljanje tudi kvalitetno in sprotno informiranje  etažnih lastnikov. V današnjem času tudi vedno bolj narašča želja po informiranosti s strani etažnih lastnikov. S kvantitativnim raziskovanjem smo s strani etažnih lastnikov pridobili informacije, s katerimi bomo lahko še izboljšali kvaliteto posredovanih informacij.

V prvem, teoretičnem delu diplomske naloge, smo predstavili pomen in vlogo upravnika ter upravljanja. Predstavili smo pooblastila upravnika, ki mu jih nalaga stanovanjski zakon in pogodbe, ki so osnova za sklenitev posla upravljanja. S pooblastili so določene naloge upravnika, Pogodba o upravljanju upravniških storitev pa dovoljuje upravniku opravljanje vseh nalog, ki mu jih nalaga zakon in etažni lastniki. Nadalje smo predstavili pravno podlago za delo upravnika in zakone, ki urejajo upravljanje večstanovanjskih objektov in predpisujejo osnovo za poročanje etažnim lastnikom.

V naslednjem poglavju smo predstavili področje upravljanja z informacijami, osnove informacijskih sistemov in tehnologije, ki je nujno potrebna za podpiranje sodobnih informacijskih sistemov pri poslovanju podjetja. Na primeru podjetja Upravnik d.o.o. smo predstavili evidentiranje in spremljanje računovodskih in tehničnih podatkov, za pripravo poročil s področja upravljanja.

Peto poglavje je namenjeno celoviti predstavitvi poročil, ki jih upravnik pripravlja za etažne lastnike. Predstavili smo Poročilo o delu upravnika, ki ga po vsebini in obliki predpisuje stanovanjski zakon, kot tudi druga poročila, ki jih upravnik oblikuje na podlagi dolgoletne prakse na področju upravljanja. Upravniki smo se morali prilagoditi vsem zahtevam pri oblikovanju poročil, prilagoditi informacijski sistem, dodatno angažirati zaposlene in spremeniti način dela, kar je imelo tudi vpliv na stroške podjetja.

V zadnjem delu diplomske naloge smo predstavili rezultate analize, ki smo jo izvedli na osnovi anketnega vprašalnika. Analiza je bila opravljena med etažnimi lastniki. Dobljeni rezultati analize so statistično obdelani in grafično prikazani.

Iz grafov smo lahko ugotovili, da so etažni lastniki na področju medsebojnih razmerij slabo informirani. Niti polovica anketiranih etažnih lastnikov ni seznanjena s Pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki je osnova za dobro upravljanje na večstanovanjskih objektih, dobra polovica pa bi si želela več informacij s tega področja. Tudi pri ugotavljanju zadovoljstva etažnih lastnikov z načinom posredovanja in zadostno količino prejetih informacij rezultati ankete niso bili zadovoljivi. Povečan interes etažnih lastnikov na področju informiranosti se odraža tudi v analizi opravljene ankete med etažnimi lastniki. Izkazalo se je, da je področje mesečnih obračunov za stroške obratovanja in vzdrževanja edino področje, kjer so rezultati ankete pokazali, da smo z leti oblikovali poročilo, ki ustreza večini anketiranih etažnih lastnikov.

Rezultati analize so pokazali, da bomo v podjetju morali narediti določene spremembe na področju informiranosti etažnih lastnikov, kot tudi posredovanju zahtevanih poročil. S pomočjo novega informacijskega sistema, bomo lahko izboljšali kvaliteto informacij na vseh področjih, kjer je anketa pokazala nezadovoljstvo med etažnimi lastniki.